L’amministratore di condominio svolge un ruolo chiave nell’organizzazione e nella gestione di un edificio in comproprietà, assumendo numerosi compiti burocratici, amministrativi e contabili. Una delle questioni più frequenti riguarda il pagamento del suo compenso: spetta al proprietario o all’inquilino? In questo articolo approfondiremo le regole, le particolarità e qualche inedita curiosità per chiarire ogni dubbio su questo tema, offrendo una panoramica aggiornata secondo la normativa vigente e le prassi più accreditate.
Chi è tenuto a pagare il compenso dell’amministratore
La legge italiana stabilisce chiaramente che il soggetto obbligato a corrispondere il compenso dell’amministratore di condominio è esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare. L’amministratore, infatti, opera per conto dell’assemblea condominiale e non dei singoli inquilini che dovessero vivere negli appartamenti in affitto. Di conseguenza, il rapporto economico e giuridico è diretto tra proprietario e amministratore, a meno che il contratto di locazione preveda esplicitamente diverse disposizioni che richiamino particolari accordi tra le parti.
Questa regola deriva dal principio che tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie – incluse quelle relative al compenso dell’amministratore – sono a carico dei proprietari in proporzione alle rispettive quote millesimali. L’inquilino, salvo diversi accordi contrattuali, è tenuto solamente al pagamento delle spese di godimento e dei consumi relativi ai servizi comuni, come previsto dal Codice Civile e dal contratto di locazione standard.
Sebbene la norma sia chiara, talvolta sorgono incomprensioni nei condomini, soprattutto dove sono presenti numerosi immobili dati in locazione. In questi contesti, può accadere che gli inquilini confondano gli oneri accessori da loro dovuti con il compenso dell’amministratore, portando a contestazioni o richieste non fondate. Chiarire preventivamente questi aspetti al momento della stipula del contratto riduce conflitti e problemi gestionali.
Cosa succede se l’inquilino paga al posto del proprietario
Nonostante la legge attribuisca la responsabilità del pagamento all’effettivo proprietario, in alcuni casi accade che l’inquilino si trovi, per errore o per accordo, a saldare anche quote relative al compenso dell’amministratore. È importante sapere che, dal punto di vista legale, se tale pagamento è stato effettuato senza una previsione esplicita in tal senso nel contratto di locazione, l’inquilino può rivalersi sul locatore per ottenere il rimborso delle somme indebitamente versate.
Va ricordato però che, qualora in un contratto di locazione fosse riportata una clausola che attribuisce all’inquilino il pagamento del compenso dell’amministratore, quest’ultima sarebbe da ritenersi nulla secondo la giurisprudenza prevalente. Infatti, la legge tutela l’inquilino da oneri che non gli spettano per legge, e il carattere indisponibile di tale obbligo impedisce alle parti di derogare alla norma sostanziale con un semplice patto contrattuale privato.
Per evitare controversie, la scelta migliore è mantenere separate le spese di competenza tra proprietari e inquilini già in fase di negoziazione e formalizzazione del contratto d’affitto. Una buona gestione amministrativa da parte dell’amministratore aiuta a garantire trasparenza ed efficienza nella ripartizione delle spese, semplificando i rapporti condominiali e locativi anche in caso di subentro di nuovi inquilini o cambi di proprietà.
Quando possono sorgere controversie sul compenso dell’amministratore
Le controversie sul pagamento del compenso all’amministratore nascono spesso in situazioni di scarsa chiarezza nella comunicazione delle spese e nella ripartizione dei costi tra le diverse figure coinvolte nel contratto di locazione. È fondamentale fornire all’inquilino, insieme alla documentazione delle spese condominiali a lui imputate, anche la specifica esclusione delle voci non di sua competenza, come appunto quella dell’amministratore.
La situazione può complicarsi qualora il proprietario ometta di pagare il compenso dovuto, facendo scaturire responsabilità solidali in alcuni casi particolari, come quelli legati alle morosità condominiali. Tuttavia, l’amministratore può agire legalmente solo contro il proprietario, in quanto il pagamento da parte di quest’ultimo mantiene il credito estinguibile nei suoi confronti. L’inquilino, quindi, non può essere chiamato a rispondere direttamente, fatta salva la possibilità di regresso contro il locatore in caso di erroneo esborso.
Per prevenire possibili liti, è consigliabile che il regolamento di condominio sia consultato attentamente e che ogni novità venga prontamente comunicata alle parti, specialmente in caso di assemblee o cambi di gestione. Tale trasparenza semplifica la gestione condominiale e tutela i diritti sia dei proprietari che degli inquilini, eliminando zone d’ombra interpretative e rafforzando la serenità del vivere comune.
Curiosità e casi particolari sul compenso dell’amministratore
Non tutti sanno che in alcune situazioni particolari, come nel caso di affitti brevi o locazioni transitorie, le parti possono concordare modalità alternative di gestione delle spese condominiali. Tuttavia, anche in questi casi, il pagamento dell’amministratore rimane generalmente a carico del proprietario, mentre all’inquilino vengono imputate solo le quote relative ai servizi di consumo durante il periodo di permanenza.
Un’altra curiosità riguarda la figura dell’amministratore volontario all’interno di piccoli condomìni, dove può essere scelto uno dei proprietari a titolo gratuito o con un compenso simbolico. In queste situazioni, la ripartizione degli eventuali costi o gettoni di presenza segue regole interne specifiche e può essere oggetto di accordi tra i condomini, pur rispettando sempre il quadro normativo generale e le leggi sulla trasparenza gestionale.
Infine, è interessante notare che, in caso di vendita di un appartamento, eventuali debiti verso l’amministratore devono essere saldati prima del passaggio di proprietà, salvo diversi accordi tra parte venditrice e acquirente. Approfondendo queste dinamiche, si comprende come la materia sia tanto tecnica quanto ricca di risvolti pratici, utili a chiunque viva o amministri un condominio.
